一揽子房地产新政有何影响？券商、业界最新研判

本文自南都·湾财社

采写 | 南都·湾财社记者吴鸿森邱墨山

编辑 | 王琦璋

视频 | 卢慧明叶浩程孙海

2026年8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门联合出台了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《关于完善商品住房销售制度的通知》等重要文件。

上述文件从销售制度、信贷体系、资本市场三个维度协同发力，对房地产金融与销售制度进行了系统性重构。多家券商就此先后发表观点，在他们看来，未来的行业竞争的重点，将从过去的“拼规模”，彻底转向“拼品质”，房企高周转模式将终结，转而进入质量竞争时代。

8月31日，政策发布后首个交易日，A股房地产板块大幅高开，不过随后走出冲高回落行情，午后板块行情逐步降温。

地产股冲高回落，

业内称房企短期面临压力

8月31日，政策发布后首个交易日，A股房地产板块高开低走。截至收盘，深物业A、天保基建、万通发展、广宇集团、我爱我家封住涨停；特发服务、渝开发、世联行等高开低走。港股内房股同样高开回落、融创中国、碧桂园在高开14%后连续跳水，截至发稿，板块仅5家上涨，32家下跌。

消息面上，8月28日，房地产领域迎来一揽子重磅政策。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合完善商品住房销售制度；中国人民银行与金融监管总局联手改革完善房地产信贷管理；证监会出台资本市场支持房地产发展新模式的重磅文件；金融监管总局同步发布商品住房开发贷款、个人住房贷款等五份管理办法。

中信建投研报表示，本次政策涵盖商品住房销售、信贷、融资、资本市场支持等全链条，房地产基础制度迎来重大调整。短期看，现房销售及预售门槛提升将导致新房可售货源阶段性收缩，房企资金阶段性承压；但中长期看，“所见即所得”、资金闭环及项目制融资将从根本上规避烂尾风险，核心城市成交有望在政策催化与制度红利双重作用下率先企稳。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新政落地之后，部分房企或将面临销售回款周期拉长、财务成本上升的短期压力。过去房企依靠预售资金免费占用购房者资金加杠杆，以此放大自有资金收益率，催生高周转、高杠杆、高负债的扩张模式，最终带来同质化过剩供给，并且将交付与金融风险转嫁给购房者与社会。而长期依赖预售快周转，也造成当前行业库存高企、大量低效库存难以去化，成为地产板块持续走弱的深层诱因。

他表示，本次改革本质是对过去行业发展模式的纠偏。砍掉预售制度自带的加杠杆功能，既能遏制无序新增供给、为存量库存消化腾出时间，也能够倒逼房企提升产品品质，推动行业告别规模竞赛，转向精细化运营。站在资本市场视角，更看重预售改革在以短痛化长痛，去化和阻断无效库存、提高产品力、推动房地产企业告别追求规模，向运营商角度转型，实现单位投入更高的溢价收益，从而修复板块的估值。

销售制度：现房销售成为长期方向

中信证券在研报中指出，政策推广商品住房现房销售，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。这首先会增进市场的信用，维护消费者权益，增强消费者信心，很大程度减少交付纠纷，其次会增进房屋品质，推动开发企业以增强房屋质素来实现去化，告别加快周转的老路。

从中长期而言，现房销售是有助于产业链高质量发展的，短期而言，更是有助于稳定房地产市场供求关系的。当然，在现房销售时代，企业在资金实力、融资成本、产品开发层面的差异会更加凸显。在实行有定金的现房销售制的香港房地产市场，头部公司的市占率明显较高。

中金公司则认为新政策是对我国住房销售制度的一次深刻改革。本次改革采用“新老划段”，新项目优先现房销售，新项目如采用期房销售，其预售时点变化和资金监管趋严也在推动着现房销售成为首选项。此外，新政策还明确土地款缴纳期限、开发贷期限和拨付、个人按揭发放时点等关键配套政策。本次改革的首要目的在于保护购房人权益，也有助于防范房企高周转带来的潜在金融风险，以及调节供给能力以适配存量时代的需要。

招商证券则表示，从风险防范的角度来看，本次政策一方面提出“优先现房销售”，另一方面进一步规范预售条件并要求加强预售资金监管，或有助于更前置防范“保交楼”风险，更好保护购房人合法权益。

信贷配套：转向制度化管理规则

华源证券指出，自2024年11月《关于加快构建房地产发展新模式推动房地产高质量发展的意见》明确“有力有序推行现房销售”以来，“十五五”规划纲要进一步提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，2025年12月全国住房城乡建设工作会议部署“推进现房销售制，实现所见即所得”，此次印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》是销售制度改革的正式落地。

财信证券在研报中指出，主办银行制实现资金闭环，期限与还本安排精准匹配现售周期，需求端延长房贷年限降低月供负担。住房信贷从相机抉择的调控工具转向制度化管理规则，标志是废止九份差别化住房信贷文件。

财信证券强调道，核心安排有三点：一是主办银行制，单个项目对应一家主办银行，与项目相关的全部资金纳入单一账户封闭管理，账户在贷款结清前原则上不得变更，集团资金池模式就此终结；二是开发贷期限与建设、销售周期挂钩，预售项目最长5年、现房销售项目最长7年，首次还本日期原则上在竣工备案后；三是个人住房贷款期限由30年延长至40年，但放款时点严格后移，现房在销售备案后发放、预售严格在竣工备案后发放。

财信证券同时指出，存量浮动利率房贷在偏离达幅时可协商变更或置换，由专项政策转为常设机制；持有运营端获得匹配的长期资金工具，经营性物业贷款最长15年、租赁住房经营性贷款最长20年、住房租赁团体购房贷款最长30年。

融资：从“看主体”转向“看项目”

中信证券认为，融资方面的新政策打通多元融资渠道，推动从主体信用向项目融资转型。证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确了资本市场服务房地产新模式的方向，融资逻辑从依赖主体信用向基于项目情况转变。

中信证券同时强调，由于现房销售及预售条件抬高，为缓解房企资金压力，多元融资工具扩容，重申股权再融资，加大债券融资支持，支持租赁住房、城市更新项目发行REITs，稳慎推进商业地产 REITs，打通“开发-运营-退出”的资产闭环。此外，意见还完善了风险处置机制。

国泰海通证券则认为，《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》共四部分十二条，旨在改革房地产开发融资方式，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，以构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系。

国泰海通证券进一步表示，总体要求上强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，并强化准入、信披和资金监管。支持合理融资方面，政策拓宽了多元化渠道：支持上市房企通过再融资及发行股份、定向可转债、现金等方式并购重组；支持发行公司债券及商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、资产支持证券（ABS）；并推动租赁住房、城市更新等项目发行REITs，同时支持设立不动产私募投资基金。

优化监管方面，国泰证券强调道，政策突出“基于项目”的融资特点，严把准入关，同时对募集资金实行穿透式监管，严厉打击欺诈发行、造假及挪用资金等违法行为。防范化解风险方面，政策要求建立健全风险预研预判机制，稳妥推进上市房企退市，配合地方政府处置违约债券。